Comprar una casa okupada: cómo hacerlo e implicaciones

A primera vista, comprar una casa okupada puede chirriar, pero lo cierto es que puedes hacerlo. Ahora bien, decantarse por esta opción conlleva algunas implicaciones que es mejor que conozcas. En ocasiones, este proceso no es sencillo y puede tener condicionantes asociados.Si quieres resolver tus dudas acerca de la compra de casas okupa, sigue leyendo Housell.

¿Qué se considera casa okupada?

Según la RAE, un okupa es una “persona que se instala en una vivienda o local deshabitado, sin consentimiento del propietario”. Por sí misma, esta palabra no es un término jurídico. Antes de valorar la opción de comprar una casa okupada, es necesario saber si se trata de una usurpación o de un allanamiento de morada. Ambos términos son bastante diferentes:

1. La usurpación de vivienda es la ocupación ilegal de una vivienda deshabitada. Es un delito, pero como el inmueble no constituye morada, la consecuencia es una multa.
2. Allanamiento de morada: en este caso, aun estando habitada la vivienda, el okupa entra sin su permiso. En este caso, las consecuencias son iguales.

Una aclaración más, la morada corresponde a ‘todo bien inmueble utilizado como residencia o domicilio y lugar de realización de actividades privadas’. En este concepto están incluidos conceptos como caravana, habitación de hotel o viviendas vacacionales.

Consideraciones al respecto de la compra de una casa okupa

Este tipo de operaciones tienen una serie de puntos que conviene aclarar antes de decidirte a comprar una casa okupa:

1. Por un lado, sus precios suelen ser más bajos que los precios de mercado medios. Esto es lógico, ya que su ‘cartel’ es mucho menor.
2. Aunque compres la vivienda, no podrás habitarla hasta que finalice esta okupación. Este proceso puede ser lento y engorroso.
3. La normativa no favorece al propietario: pueden pasar meses o años hasta que una autoridad judicial desaloje a estas personas que invaden la propiedad.
4. Es posible que el inmueble haya sufrido daños. Por eso, los contratos de compraventa suelen incluir este tipo de cláusulas.
5. Es recomendable solicitar al Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. De esta forma, se podrá demostrar la situación de ocupación en la vivienda.

Comprobación de valores: ¿Cómo se lleva a cabo?

Tasar una vivienda okupada es bastante difícil, puesto que acceder a ella es muy complicado. Y claro, para lograr un valor más ajustado a la realidad, es recomendable que el especialista entre en el inmueble y pueda atestiguar su estado, sus defectos o sus diferentes características.(dimensiones, orientación…).

Si no es posible acceder, se ejecutará la tasación por comparación. Esto se realiza buscando una vivienda similar a la pretendida, normalmente en el mismo edificio y con las mismas cualidades.

¿Cómo influye la nueva forma de calcular el ITP de 2022?

Hacienda introdujo el 1 de enero de 2022 un cambio en la fórmula del cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). A partir de esa fecha, se tributa por el nuevo valor de referencia y no por el valor real de compra del inmueble. Este nuevo valor se calcula a partir de la media de las compraventas realizadas en una zona concreta. Por tanto, ya no se emplean transacciones individualizadas.

Esta opción conlleva dos claros inconvenientes:

1. En primer lugar, no acceder a una vivienda conlleva mayor riesgo de que su valor no corresponda a la realidad. No existen dos viviendas iguales y por mucho que se sitúen en la misma zona, su valor no tiene por qué ser el mismo.
2. Por otro lado, este valor calculado es superior al de mercado en la mayoría de los casos. Esto produce una mayor tributación para el comprador.

Sin embargo, sí existen algunos supuestos con aplicación diferente: si el valor catastral es mayor al precio máximo de venta fijado por la Administración, el comprador podrá recurrir esta autoliquidación como indica el portal Idealista.

Ahora que ya conoces más aspectos en torno a la compra de una casa okupada, entra en Housell y conoce más detalles sobre todo lo relacionado con el sector inmobiliario.