¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo reclamarlos?

A la hora de elegir tu nuevo hogar se tienen en cuenta muchos elementos, por ejemplo, si es luminoso o si está ubicado en un barrio tranquilo. Cuando visitas un piso de segunda mano, te fijas en todo eso, pero también en su estado de conservación o si necesitará alguna reforma. Sin embargo, cuando te enseñan pisos de nueva construcción, te relajas, pues al estar todo por estrenar, ni se te pasa por la cabeza que esconda defectos.

A pesar de todo, los temidos vicios ocultos pueden aparecer en cualquier vivienda. Para que no te lleves sorpresas desagradables, te explicamos qué debes revisar antes de comprar una casa y qué hacer si descubres vicios ocultos en ella.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, por lo que solo se descubren al comenzar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como vicios redhibitorios.

La aparición de vicios ocultos demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.

¿Qué vicios ocultos se pueden encontrar en una casa?

La lista de vicios ocultos es larga y variada, pero la mayoría de ellos se engloban en estas categorías:

• Relacionados con el agua.
• Problemas con la cimentación.
• Acabados defectuosos.
• Mal comportamiento térmico-acústico.
• Mal funcionamiento del sistema eléctrico.

Vicios ocultos relacionados con el agua

Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. En general, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver ya que son problemas que se agravan rápidamente.

Vicios ocultos relacionados con la cimentación

Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas, obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.

Vicios ocultos en los acabados

Los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, descoloración, desprendimientos, etcétera, se deben a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de estos. También pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.

Mal comportamiento térmico-acústico

Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación, etc.

Mal funcionamiento de sistema eléctrico

Ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados. Afortunadamente, estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de solventar.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una casa?

Detectar los vicios ocultos de una casa no es tarea fácil: es que por eso son "ocultos". Para evitar comprar una casa en malas condiciones es recomendable examinarla exhaustivamente. Para ello, cuando realmente estés interesado por una casa lo mejor es:

• Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro. Su coste varía entre los 150€ y los 400€. Además, si terminas comprando la vivienda, puedes negociar con el vendedor pagarlo a medias.
• Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE): en este documento un técnico cualificado valora periódicamente si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontanería…) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. Como posible comprador estás en tu derecho de consultar la ITE antes de tomar una decisión.
• Preguntar a los vecinos: para saber si la casa que deseas comprar estuvo habitada anteriormente y en qué condiciones, o enterarte de cualquier anomalía del edificio que no se pueda detectar a simple vista.
• Solicitar al dueño que firme un contratopor vicios ocultos: como condición para comprar la casa puedes exigir al vendedor que firme un documento en el que se acredite que la casa se encuentra en buen estado. Este contrato te será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que reclamárselo al comprador en un futuro.

Requisitos para reclamar por vicios ocultos

No obstante, para que el vendedor se haga cargo de la reparación de los vicios ocultos de la casa que ha vendido, se han de cumplir los siguientes requisitos:

• El vicio tiene que estar verdaderamente oculto, es decir, no es posible percatarse de él a simple vista. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
• El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
• El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

Si aun habiendo revisado la vivienda y preguntado a vecinos y expertos, los vicios ocultos aparecieran, no te preocupes, que también tiene solución. Según la gravedad, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:

• Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
• Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:

1. Tienes que valorar la naturaleza del daño y si el origen está en algún defecto de la construcción o en un uso inadecuado. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico, que además se encargará de cuantificar el coste de la reparación.
2. Debes notificar al vendedor por escrito y en tono cordial, los defectos ocultos detectados y los daños que ocasionan, indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. De este modo, si el vendedor asume su responsabilidad tal y como le corresponde, el problema podrá solventarse de la manera más rápida y económica.
3. En caso de que el vendedor no se avenga a razones, deberás acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia. Este consistorio mediará entre ambas partes para que no sea necesario llegar a juicio.
4. Si aun así no llegáis a un acuerdo, el siguiente paso será iniciar un proceso judicial, para que sean los Tribunales los que diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación los vicios ocultos. Llegados a este punto, será decisivo haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de que tú adquirieras la propiedad, así como los daños que te está ocasionando, para conseguir que, finalmente, sea el vendedor el que se responsabilice de ellos. 

¿Qué hacer si los vicios ocultos aparecen después de 6 meses o 2 años?

Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil para su reclamación. Si te encontraras en esa tesitura, has de echar mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.

• Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
• En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.
• Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.

Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.

Así que, si estás buscando tu próximo hogar, ya sabes: inspecciona exhaustivamente la vivienda, tanto si es de segunda mano como si es de nueva construcción, y haz todas las comprobaciones que estimes convenientes para hacer una compra con garantías. Si, pese a todas las precauciones, aparecen vicios ocultos en tu casa recién estrenada, no dudes en reclamar al vendedor, pues la ley protege tus derechos.

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