Vicios ocultos de una vivienda: ejemplos y cómo reclamar

A la hora de elegir tu nuevo hogar se tienen en cuenta muchos elementos, por ejemplo, si es luminoso o si está ubicado en un barrio tranquilo. Cuando visitas un piso de segunda mano, te fijas en todo eso, pero también en su estado de conservación o si necesita alguna reforma. Sin embargo, cuando te enseñan pisos de nueva construcción, te relajas, pues al estar todo por estrenar, ni se te pasa por la cabeza que esconda defectos. Sigue leyendo Housell si quieres saber más sobre vicios ocultos y cómo prevenirlos

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, por lo que solo se descubren al comenzar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como vicios redhibitorios.

La aparición de vicios ocultos demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.

Ejemplos de vicios ocultos

La lista de vicios ocultos es larga y variada, pero la mayoría de ellos se engloban en estas categorías:

1. Relacionados con el agua: los defectos relacionados con humedades en casa, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. En general, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver, ya que son problemas que se agravan rápidamente.
2. Problemas con la cimentación: las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas, obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.
3. Acabados defectuosos: los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, decoloración, desprendimientos, etcétera, se deben a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de estos. También pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.
4. Mal comportamiento térmico-acústico: los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación.
5. Mal funcionamiento del sistema eléctrico: ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados. Afortunadamente, estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de solventar.

He encontrado vicios ocultos en mi vivienda de segunda mano, ¿cómo puedo reclamarlos?

Modelos de reclamación

Si al revisar la vivienda y preguntar a vecinos y expertos, los vicios ocultos aparecieran, tienes dos opciones:

1. Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
2. Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos?

El lapso temporal para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano (así lo indica el artículo 1484 del Código Civil), contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el caso de las viviendas nuevas, este tiempo se eleva hasta los dos años.

Sin embargo, hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil para su reclamación. En ese caso, deberás echar mano de tu póliza de responsabilidad civil, que cubren total o parcialmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.

1. Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
2. En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.
3. Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.

Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.

Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, ¿qué debo hacer?

Para que te puedan denunciar, deben concurrir tres requisitos. Antes de esperar la demanda en los plazos requeridos, comprueba que la demanda puede llevarse a trámite.

1. El defecto no se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
2. El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
3. El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere así, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda. O reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por un importe menor.

Además, antes de llegar a la denuncia puedes intentar evitarla:

1. Colabora con la otra parte: puedes solicitar un informe a un técnico cualificado, sea arquitecto o arquitecto técnico. Además, puedes reunirte con el comprador, para que te explique los defectos y daños encontrados, con un plazo para solucionarlo. Quizá tenga razón y podáis solucionarlo sin ningún litigio judicial.
2. Un mediador: el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia mediará entre ambas partes, para que no sea necesario llegar a juicio.
3. Si al final llegáis a un juicio: debes intentar defender tu posición. Si estás convencido de que llevas la razón, aporta pruebas que acrediten que el vicio no existía antes de que vendieras tu propiedad o que los daños son menores de los que la contraparte afirma. Recuerda los tres supuestos para que un vicio se considere tal y úsalos a tu favor.

Ahora que ya sabes lo que son los vicios ocultos, qué características tienen, qué plazos hay para reclamarlos y cómo defenderte; entra en el blog de Housell e infórmate sobre cualquier aspecto del mercado inmobiliario. Llama al 900 622 160.