28.09.2017
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Te contamos qué es la escritura pública de compraventa y los elementos que tiene que tener

¿Qué es la escritura pública de compraventa?

Cuando vamos a comprar una casa, el último trámite necesario es la escritura pública. Se trata de una escritura firmada ante notario para la posterior inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

La escritura pública se formaliza ante notario, entre otras cosas, para que éste se asegure de que todas las partes han entendido el documento que están firmando. El notario tiene la obligación de leer y explicar el documento entero y todas sus cláusulas.

Esto además es importante si hay una hipoteca, y si un representante del banco está presente en la sala, ya que también se encargará de comprobar que todo esté en regla y los intereses y cláusulas no sean abusivos. Si hay algún elemento poco claro tiene la obligación de avisar al comprador.

Entender la escritura

Los elementos que toda escritura debe tener son los siguientes:
  • Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones.
  • Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de realizar una última comprobación de las cargas del inmueble según el registro.
  • Justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el último año. El notario tiene la obligación de adjuntar una fotocopia del último recibo del IBI.
  • Comprobación del pago de las cuotas de comunidad. El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente.
  • Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
  • Distribución de los gastos de la operación entre las distintas partes.
  • Liquidación de los gastos notariales: base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
  • Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura.

Otros documentos e impuestos

El notario también se encargará de los siguientes documentos y de informar sobre los impuestos derivados de la transacción:
  • Se entregarán las llaves de la casa y otros documentos como la licencia de primera ocupación, necesaria para contratar los servicios de agua, energía eléctrica o gas.
  • El notario solicitará al vendedor el Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
  • Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la Cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
  • El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero, y de que debería guardar una copia simple de la escriturade la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial.
  • El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.
Una vez que se haya leído íntegramente la escritura ante notario, y se haya firmado, se procederá a inscribirla en el Registro de la Propiedad.
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