Escritura pública de compraventa: todo lo que debes saber

Tanto comprar como vender una casa son procesos que incluyen multitud de pasos, impuestos y documentos legales. En este artículo nos centramos en la escritura pública de compraventa, que requiere tanto al comprador como al vendedor para su firma, y te contamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Qué es la escritura pública de compraventa?

La escritura pública de compraventa es un documento que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor cuando se traspasa un inmueble y lo inscribe en el registro de la propiedad. Además, es el último trámite necesario que debes realizar cuando vas a comprar o vender una casa.

Sus características principales son:

• Es un documento libre: no es obligatorio firmar la escritura pública de compraventa para comprar una casa, sin embargo, es muy recomendable por la seguridad jurídica que otorga. Además, es el único documento que te permitirá inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Es fehaciente: la escritura pública de compraventa prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo en la compraventa de la vivienda y de que expresan su voluntad de cumplir con lo que firman.

¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el registro?

Como ya hemos comentado, no es obligatorio inscribir una vivienda en el registro de la propiedad. Sin embargo, es altamente recomendable firmar la escritura pública de compraventa y registrar la casa ya que tiene muchas ventajas:

• Garantiza que eres el único propietario de la casa, lo que permite que seas el único que puede adquirir derechos sobre ella.
• Confirma que el vendedor es quien dice ser, por lo que protege ante posibles estafas.
• Las autoridades te protegerán si un tercero reclama la propiedad.
• Te protege ante acreedores (deudas anteriores a la compra) y te permite saber si la casa tiene algún pago pendiente.

• Te permite acceder a una hipoteca, algo que sin el registro de la vivienda no es posible.¿Qué información hay en una escritura pública de compraventa?

En una escritura pública de compraventa deben estar incluidos los siguientes apartados:

• Fehaciencia: los otorgantes de una compraventa declaran su voluntad de vender y comprar y las condiciones de la transacción.
• Cargas que pesan sobre la vivienda: tales como impuestos, hipotecas o deudas.
• Justificante del pago del IBI: una fotocopia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe ir anexa a la escritura pública de compraventa.
• Comprobación del pago de las cuotas de comunidad: el vendedor debe aportar un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente que acredite que se han pagado todas las cuotas comunitarias.
• Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
• Distribución de los gastos de la operación entre las distintas partes.
• Liquidación de los gastos notariales: debe incluir la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
• Comprobación de los medios de pago: la escritura pública de compraventa debe recoger cómo y cuándo se ha pagado la vivienda:
  • En efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, etc.
  • Los números de las cuentas desde las que se abona el dinero.
  • El número de la cuenta o cuentas donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria.
  • Las fechas de los pagos o si se paga en el mismo acto de la firma de la escritura.

¿Por qué firmar la escritura pública de compraventa ante notario?

Como puedes ver, la escritura pública de compraventa incluye mucha información que requiere un ojo profesional para confirmar que todo es correcto. El notario velará por revisar cada apartado:

• El notario dará fe de la fehaciencia del documento y de las obligaciones legales y fiscales de la firma.
• Confirmará que la vivienda no tiene cargas o avisará al comprador si las tiene (IBI, gastos de comunidad, hipoteca, etc.).
• Dará los datos del comprador al catastro para que pueda pagar las próximas facturas del IBI.
• Exigirá al vendedor aportar documentos obligatorios en la compraventa como el CEE (Certificado de Eficiencia Energética), la cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades autónomas), etc.
• Establecerá el reparto de gastos de la compraventa de forma que cada parte pague lo que le corresponde.
• Exigirá la liquidación de gastos notariales al firmar el documento.

La escritura pública de compraventa y la hipoteca

En caso de que la casa comprada tenga una hipoteca, tal información deberá estar detallada en la escritura pública de compraventa en el apartado de cargas sobre el inmueble.

En estas situaciones deberá haber un representante del banco durante la firma ante notario. Su papel será comprobar que todo esté en regla y que no haya cláusulas abusivas o intereses excesivos. Si hay algún elemento poco claro, tiene la obligación de avisar al comprador.

Pasos para firmar la escritura pública de compraventa

Al realizar la firma en la notaría, el notario también se encargará de guiar la firma, solicitar los documentos e informar sobre los impuestos de vender y comprar una casa:

1. El notario solicitará al vendedor el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Hay comunidades autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
2. El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero, y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial.
3. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el impuesto de la compra, (ya sea Transmisión Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos Documentados e IVA).
4. También le indicará que deberá presentar una nota simple de la escritura en el ayuntamiento para liquidar el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (plusvalía municipal).
5. Tras explicar cada apartado y cláusula del documento, se precede a que cada parte lo firme.
6. Se entregarán las llaves de la casa y otros documentos como la licencia de primera ocupación, necesaria para contratar los servicios de agua, energía eléctrica o gas.
7. Una vez que se haya leído íntegramente la escritura ante notario y se haya firmado, se procederá a inscribirla en el registro de la propiedad.

¿Cuánto cuesta la escritura pública de compraventa?

Si la vivienda que compras no está registrada, la firma de la escritura pública de compraventa te costará algo menos de 600€. Sin embargo, si ya está registrada con anterioridad, el precio de la escritura pública de compraventa será de unos 300€.

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