¿Qué es y cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal?

Los inmuebles se suelen revalorizar año tras año, por eso es habitual que vendas por un precio superior al que compraste. Y de ese supuesto beneficio surge el impuesto de plusvalía. Pero ¿sabes realmente qué es la plusvalía de una vivienda?, ¿a quién le corresponde pagarlo?, ¿cómo se calcula?, ¿cuándo y dónde se paga? En este artículo te explicamos todo lo que tienes que saber.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

La plusvalía es una tasa que grava la ganancia patrimonial. Solo se aplica cuando existe una ganancia patrimonial, nunca cuando existe una pérdida. Lo que se grava es la transmisión del terreno construido, no la edificación en sí. Algunos ejemplos son:

• Recibes una casa en donación.
• Heredas un inmueble.
• Vendes una vivienda.

A este gravamen también se le conoce como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). En la actualidad, el Gobierno ha aprobado otra forma de calcular la plusvalía municipal.

¿Cuánto se paga de plusvalía? Puntos a tener en cuenta para hacer el cálculo del impuesto de plusvalía

Para calcular la plusvalía, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:

• La fecha de adquisición del inmueble y la fecha de venta.
• Los años que pasan entre ambas fechas.
• El valor catastral del suelo del inmueble.
• La revalorización del suelo durante los años que has sido dueño.
• El gravamen que imponga tu ayuntamiento.
• Las bonificaciones sobre el impuesto, si las hubiera.

¿Cómo se calcula la plusvalía?: nuevo método

En noviembre de 2021, el Gobierno de España cambió la forma de calcular la plusvalía municipal. En este sentido, se aplica el impuesto municipal, competencia de cada Ayuntamiento, a la base imponible. La modificación radica en el cálculo de este último concepto. Para calcularlo, hay dos posibilidades para el propietario:

1. La plusvalía real: calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta. El porcentaje máximo a pagar es del 30%.
2. Un nuevo sistema objetivo adaptado a la evolución del mercado inmobiliario. En este caso, el contribuyente podrá ahorrarse dinero si demuestra que la plusvalía es menor que la calculada. Teniendo en cuenta que los pisos pierden valor por antigüedad, puede ser una buena opción.

La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del inicio de la obligación tributaria, por los coeficientes que apruebe cada Consistorio. En ningún caso podrán superar los que indique el Gobierno. Eso sí, los Ayuntamientos pueden corregir a la baja un 15%, según la situación que haya en el municipio.

Hay que tener en cuenta que esta transmisión se aplica por el valor patrimonial del suelo, nunca sobre la construcción en sí.

Ejemplo práctico para calcular el nuevo impuesto de plusvalía

Imagina que en 2009 compraste un piso y en 2019 decides venderlo. Han pasado 10 años en posesión del inmueble. El valor catastral del suelo asciende a 60.000 euros (60%) el de la construcción a 40.000 (40%). Compramos el piso por 150.000 euros y lo vendemos por 180.000. Primero obtendremos la base imponible y después, aplicaremos el tipo de gravamen máximo (30%). Eso es lo máximo que pagaremos.

• Plusvalía real: la base imponible máxima se calcula aplicando porcentaje del valor del suelo (60%) por la plusvalía generada (30.000)= 18.000 euros. A partir de ahí, al calcular un 30% obtenemos un pago de 5.400 euros.
• Cálculo objetivo: la base imponible se calcula aplicando el coeficiente correspondiente (0,08) por la plusvalía generada (30.000). En este caso, pagaremos 2.400 euros. Con lo que la opción para nosotros está muy clara.

Así que, como contribuyente, ya tenemos clara la opción que nos conviene elegir.

Además, a este cálculo hay que añadir las bonificaciones que cada Ayuntamiento pueda aplicar, algunas hasta un 95%.

¿Has conseguido calcular cuánto se paga de plusvalía por herencia, donación o venta de un piso o vivienda? Si te ha resultado complejo este cálculo no debes preocuparte, los ayuntamientos deben encargarse de calcular este impuesto. Sin embargo, este ejemplo práctico es útil para que puedas prever los gastos de vender una casa, heredarla o donarla.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal solo se paga cuando se obtiene una ganancia patrimonial. Si existe una pérdida o no hay ganancia, no se paga el impuesto. Para demostrar esta circunstancia hay que aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, además de declararla en los órganos competentes.

Excepciones al pago

Existen varios casos en los que estarás exento de pagar el impuesto de plusvalía:

• Entre cónyuges: si la transmisión de la casa se hace entre un matrimonio, en favor de la sociedad conyugal, en pago de sus haberes comunes (por ejemplo, al liquidarse el régimen económico matrimonial) o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias (nulidad, separación de bienes o divorcio).
• Patrimonio histórico-cultural: cuando el inmueble pertenezca al conjunto histórico-artístico o haya sido declarado de interés cultural y sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que se han encargado de las obras necesarias para su conservación o mejora.
• Entidades concretas: el Estado, las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas o benéfico-docentes, etc.

¿Quién paga el impuesto de plusvalía municipal?

El sujeto pasivo es la persona que debe pagar el impuesto de plusvalía. En este caso, el sujeto pasivo también está obligado a presentar todos los actos o contratos relacionados con la venta de la vivienda, herencia o donación ante el ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble.

Tipos de sujeto pasivo en el impuesto de plusvalía

Según el caso, el sujeto pasivo será:

• El vendedor: si la transmisión ha sido mediante venta de la vivienda, es el vendedor el que tiene que hacerse cargo del pago de la plusvalía. En algunas compraventas, las partes acuerdan cuál de ellas abonará el impuesto. Pero si el pago no se produce, la administración siempre se lo reclamará a quien figure como sujeto pasivo.
• El comprador: cuando el vendedor (sujeto pasivo) no sea residente en España, por ejemplo cuando se trata de extranjeros, la obligación del pago recaerá sobre el comprador.
• El heredero o receptor de una donación: si se trata de una herencia o una donación, será el receptor quien debe pagar el impuesto de plusvalía.

Sea cual sea el motivo, hay que hacer el mismo cálculo de la plusvalía que se ha explicado en el ejemplo práctico.

Dónde y cómo presentar el impuesto de plusvalía

El impuesto de plusvalía es de carácter municipal, por lo tanto, lo gestiona cada localidad de forma independiente. Debido a eso, el método para presentarlo puede variar según el lugar.

En cualquier caso, los ayuntamientos son los que se encargan íntegramente de gestionarlo, por tanto, tendrás que acudir al que te corresponda, según dónde esté ubicado el piso.

Lo más habitual es que pidas cita por Internet a través de la página web de tu ayuntamiento o municipio. Otra opción es acudir a la oficina de vivienda más cercana a ti y preguntar cómo se presenta en tu localidad.

Impuesto de plusvalía en Madrid, ¿Dónde presentarlo?

En Madrid, la plusvalía municipal, se puede pagar de las siguientes maneras:

• Telemáticamente, a través de la Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid.
• Presencialmente, en las oficinas de atención integral al contribuyente (OAIC). En ese caso, es obligatorio solicitar cita previa, trámite que también se hace a través de la Sede electrónica. Al solicitarla, podrás elegir la oficina que te quede más cerca:
  • Alcalá, 45
  • Hierro, 27 (Legazpi)
  • Raimundo Fdez. 32 (Villaverde)
  • Sacramento, 3
  • Ramón Power, 24

Impuesto de plusvalía en Barcelona, ¿Dónde presentarlo?

En Barcelona es necesario concertar cita previa en cualquier oficina de atención ciudadana a través del Ayuntamiento de Barcelona. Estos son los distritos que cuentan con oficinas de Atención Ciudadana donde poder presentar el impuesto de plusvalía

• Plaza Sant Miquel.
• Ciutat Vella.
• Eixample.
• Sants - Montjuïc.
• Les Corts.
• Sarrià - Sant Gervasi.
• Gràcia.
• Horta - Guinardó.
• Nou Barris.
• Sant Andreu.
• Sant Martí.

La página web del Ayuntamiento de Barcelona cuenta con un mapa interactivo donde puedes ver la localización de cada oficina.

Documentos y plazos de pago del impuesto de plusvalía

Los documentos necesarios para presentarlo el son:

• Escritura notarial de la venta.
• Documento de aceptación de la herencia o donación.

El plazo para realizar el pago de la plusvalía municipal es de:

• 30 días a partir del devengo: si se vende la casa o se recibe una donación.
• 6 meses prorrogables hasta 1 año: si se trata de plusvalía por herencia.

Reclamar el impuesto de plusvalía

Tras revisar la documentación y realizar los cálculos pertinentes, la Administración Municipal te indica el importe que te toca pagar, los recursos que puedes interponer y el plazo para abonarlo.

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