Los inmuebles se suelen revalorizar año tras año, por eso es habitual que vendas por un precio superior al que compraste. Y de ese supuesto beneficio surge el impuesto de plusvalía. Pero ¿sabes realmente qué es la plusvalía de una vivienda?, ¿a quién le corresponde pagarlo?, ¿cómo se calcula?, ¿cuándo y dónde se abona? En este artículo te explicamos todo lo que tienes que saber.
La plusvalía es una tasa que grava la ganancia que obtienes cuando:
A este gravamen también se le conoce como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
Sin embargo, hasta hace un tiempo, el impuesto de plusvalía se aplicaba aun cuando no se conseguía beneficio con la trasmisión. De ahí que sea un impuesto que siempre ha suscitado dudas y controversia.
Para entender mejor todos los pormenores de este impuesto, vamos a organizar la información en los siguientes apartados:
Antes de poder calcularlo debes tener en cuenta:
¿No sabes cuánto se paga de plusvalía? Nosotros te ayudamos. Para calcularlo has de saber cuánto ha incrementado el valor de tu terreno y qué tipo impositivo fija el ayuntamiento que le corresponde. Con estos dos datos determinarás la cuota íntegra.
Imagina que en 2009 compraste un piso y en 2019 decides venderlo. Has pasado 10 años en posesión del inmueble.
En este supuesto, el valor catastral del suelo es 100.000€. Para calcular la plusvalía de una herencia, tendrías que calcular solo tu porcentaje de participación. Supongamos que tu municipio impone un 3,5% de revalorización por año. Han transcurrido 10 años, por tanto, has de aplicar un 35% a los 100.000€ del valor catastral. Según este cálculo, tu inmueble se ha revalorizado 35.000€. Esa es la base imponible a la que tendrás que aplicar el impuesto de plusvalía.
Imagina que tu ayuntamiento fija el 30%, el porcentaje más alto que se permite. En ese caso la cuota íntegra ascenderá a 10.500€, que es el 30% de 35.000€.
Ahora toca calcular la cuota líquida, el resultado de aplicar las bonificaciones que te corresponden sobre la cuota íntegra. Para calcular la plusvalía por herencia, por ejemplo, el cálculo es algo diferente, ya que en las herencias de primer grado algunos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95%. Es decir, de los 10.500€ de plusvalía, solo tendrías que pagar el 5%, en total 525€. Según sean tus circunstancias, se aplicarán, o no, las bonificaciones.
¿Has conseguido calcular cuánto se paga de plusvalía por herencia, venta o donación? Si te ha resultado complejo este cálculo no debes preocuparte, los ayuntamientos deben encargarse de calcular este impuesto. Sin embargo, este ejemplo práctico es útil para que puedas prever los gastos de vender una casa, heredarla o donarla.
Como has visto en el ejemplo anterior, el cálculo de la plusvalía por herencia, venta o donación no tiene en cuenta el precio por el que tú vendes el inmueble. Eso quiere decir que se aplica independientemente de si has tenido pérdidas o ganancias con la venta. Salvo excepciones justificadas, se paga siempre.
Existen varios casos en los que estarás exento de pagarlo:
El sujeto pasivo es la persona que debe pagar un impuesto. En este caso, el sujeto pasivo también está obligado a presentar todos los actos o contratos relacionados con la venta, herencia o donación ante el ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble.
Según el caso, el sujeto pasivo será:
Sea cual sea el motivo, hay que hacer el mismo cálculo de la plusvalía que se ha explicado en el ejemplo práctico.
Es de carácter municipal, por lo tanto, lo gestiona cada localidad de forma independiente. Debido a eso, el método para presentarlo puede variar según el lugar.
En cualquier caso, los ayuntamientos son los que se encargan íntegramente de gestionarlo, por tanto, tendrás que acudir al que te corresponda, según dónde esté ubicado el piso.
Lo más habitual es que pidas cita por Internet a través de la página web de tu ayuntamiento o municipio. Otra opción es acudir a la oficina de vivienda más cercana a ti y preguntar cómo se presenta en tu localidad.
En Madrid, se puede pagar de las siguientes maneras:
En Barcelona es necesario concertar cita previa en cualquier oficina de atención ciudadana a través del Ayuntamiento de Barcelona. Estos son los distritos que cuentan con oficinas de Atención Ciudadana para llevar a cabo la gestión:
La página web del Ayuntamiento de Barcelona cuenta con un mapa interactivo donde puedes ver la localización de cada oficina.
Los documentos necesarios para presentarlo el son:
El plazo para realizar el pago es de:
Tras revisar la documentación y realizar los cálculos pertinentes, la Administración Municipal te indica el importe que te toca pagar, los recursos que puedes interponer y el plazo para abonarlo.
Si la venta del inmueble te ha supuesto pérdidas, tienes un mes para reclamar el 100% del impuesto de plusvalía, que empieza a contar en el momento de haberlo pagado.
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