¿Qué es y cómo se calcula el impuesto de plusvalía?

Los inmuebles se suelen revalorizar año tras año, por eso es habitual que vendas por un precio superior al que compraste. Y de ese supuesto beneficio surge el impuesto de plusvalía. Pero ¿sabes realmente en qué consiste?, ¿a quién le corresponde pagarlo?, ¿cómo se calcula?, ¿cuándo y dónde se abona? En este artículo te explicamos todo lo que tienes que saber.

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

Es una tasa que grava la ganancia que obtienes cuando:

• Vendes una vivienda.
• Recibes una casa en donación.
• Heredas un inmueble.

A este gravamen también se le conoce como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Sin embargo, hasta hace un tiempo, el se aplicaba aun cuando no se conseguía beneficio con la trasmisión. De ahí que sea un impuesto que siempre ha suscitado dudas y controversia.

Para entender mejor todos los pormenores de este impuesto, vamos a organizar la información en los siguientes apartados:

• Qué tener en cuenta para calcularlo.
• Cómo se calcula.
  • Ejemplo práctico.
• En qué casos se paga.
  • Excepciones al pago.
• Quién lo paga.
  • Qué es el sujeto pasivo y qué tipos hay.
• Dónde y cómo presentarlo.
• Plazos para presentarlo.

¿Qué hay que tener en cuenta para calcular el impuesto de plusvalía?

Antes de poder calcularlo debes tener en cuenta:

• La fecha de adquisición del inmueble y la fecha de venta.
• Los años que pasan entre ambas fechas.
• El valor catastral del suelo del inmueble.
• La revalorización del suelo durante los años que has sido dueño.
• El gravamen que imponga tu ayuntamiento.
• Si las hubiera, las bonificaciones sobre el impuesto.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?

Para calcularlo has de saber cuánto ha incrementado el valor de tu terreno y qué tipo impositivo fija el ayuntamiento que le corresponde. Con estos dos datos determinarás la cuota íntegra.

1. Lo primero que has de consultar es el valor catastral del suelo, que no debes confundir con el valor del inmueble. El valor catastral es un dato que aparece en el recibo del IBI y en el catastro de la vivienda.
2. Para saber cuánto ha incrementado su valor, has de aplicarle la tasa de revalorización fijada por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el piso. Esta tasa es anual, por lo que hay que calcularla para cada año en el que has sido propietario del inmueble.
3. Sobre ese incremento de valor se aplica el impuesto de plusvalía, que es único para cada ayuntamiento, aunque nunca puede superar el 30%.
4. Por último, podrás aplicar las bonificaciones que permita tu ayuntamiento. Cada caso tiene unas bonificaciones concretas y cada ayuntamiento aplica las deducciones que cree convenientes. Por esa razón, es importante que lo consultes con tu administración para resolver este tipo de dudas.

Ejemplo práctico para calcular el impuesto de plusvalía

Imagina que en 2009 compraste un piso y en 2019 decides venderlo. Has pasado 10 años en posesión del inmueble.

En este supuesto, el valor catastral del suelo es 100.000€. Si el ejemplo fuera de una herencia, tendrías que calcular solo tu porcentaje de participación. Supongamos que tu municipio impone un 3,5% de revalorización por año. Han transcurrido 10 años, por tanto, has de aplicar un 35% a los 100.000€ del valor catastral. Según este cálculo, tu inmueble se ha revalorizado 35.000€. Esa es la base imponible a la que tendrás que aplicar el impuesto de plusvalía.

• (Incremento de valor x años de posesión)/100 = revalorización
  • (3,5 x 10)/100 = 0,35
• Revalorización x valor catastral = base imponible
  • 0,35 x 100.000€ = 35.000€

Imagina que tu ayuntamiento fija el 30%, el porcentaje más alto que se permite. En ese caso la cuota íntegra ascenderá a 10.500€, que es el 30% de 35.000€.

• Impuesto de plusvalía/100 x base imponible: cuota íntegra
  • 30/100 x 35.000€ = 10.500€

Ahora toca calcular la cuota líquida, el resultado de aplicar las bonificaciones que te corresponden sobre la cuota íntegra. Por ejemplo, en las herencias de primer grado algunos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95%. Es decir, de los 10.500€ de plusvalía, solo tendrías que pagar el 5%, en total 525€. Según sean tus circunstancias, se aplicarán, o no, las bonificaciones.

• Cuota íntegra - [(bonificación/100) x cuota íntegra]: cuota líquida
  • 10.500€ - [(95/100) x 10.500€] = 525€

Si te resulta complejo este cálculo no debes preocuparte, los ayuntamientos deben encargarse de calcular este impuesto. Sin embargo, este ejemplo práctico es útil para que puedas prever los gastos de vender una casa, heredarla o donarla.

¿En qué casos se paga el impuesto de plusvalía?

Como has visto en el ejemplo anterior, el cálculo no tiene en cuenta el precio por el que tú vendes el inmueble. Eso quiere decir que se aplica independientemente de si has tenido pérdidas o ganancias con la venta. Salvo excepciones justificadas, se paga siempre.

Excepciones al pago

Existen varios casos en los que estarás exento de pagarlo:

• Entre cónyuges: si la transmisión de la casa se hace entre un matrimonio, en favor de la sociedad conyugal, en pago de sus haberes comunes (por ejemplo, al liquidarse el régimen económico matrimonial) o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias (nulidad, separación de bienes o divorcio).
• Patrimonio histórico-cultural: cuando el inmueble pertenezca al conjunto histórico-artístico o haya sido declarado de interés cultural y sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que se han encargado de las obras necesarias para su conservación o mejora.
• Entidades concretas: el Estado, las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas o benéfico-docentes, etc.

¿Qué es el sujeto pasivo y qué tipos hay para el impuesto de plusvalía?

El sujeto pasivo es la persona que debe pagar un impuesto. En este caso, el sujeto pasivo también está obligado a presentar todos los actos o contratos relacionados con la venta, herencia o donación ante el ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble.

¿Quién paga el impuesto de plusvalía?

Según el caso, el sujeto pasivo será:

• El vendedor: si la transmisión ha sido mediante venta, es el vendedor el que tiene que hacerse cargo. En algunas compraventas, las partes acuerdan cuál de ellas abonará el impuesto. Pero si el pago no se produce, la administración siempre se lo reclamará a quien figure como sujeto pasivo.
• El comprador: cuando el vendedor (sujeto pasivo) no sea residente en España, por ejemplo cuando se trata de extranjeros, la obligación del pago recaerá sobre el comprador.
• El heredero o receptor de una donación: si se trata de una herencia o una donación, será el receptor quien debe pagar el impuesto.

Sea cual sea el motivo, hay que hacer el mismo cálculo que se ha explicado en el ejemplo práctico.

Dónde y cómo presentar el impuesto de plusvalía

Es de carácter municipal, por lo tanto, lo gestiona cada localidad de forma independiente. Debido a eso, el método para presentarlo puede variar según el lugar.

En cualquier caso, los ayuntamientos son los que se encargan íntegramente de gestionarlo, por tanto, tendrás que acudir al que te corresponda, según dónde esté ubicado el piso.

Lo más habitual es que pidas cita por Internet a través de la página web de tu ayuntamiento o municipio. Otra opción es acudir a la oficina de vivienda más cercana a ti y preguntar cómo se presenta en tu localidad.

Dónde presentarlo en Madrid

En Madrid, se puede pagar de las siguientes maneras:

• Telemáticamente, a través de la Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid.
• Presencialmente, en las oficinas de atención integral al contribuyente (OAIC). En ese caso, es obligatorio solicitar cita previa, trámite que también se hace a través de la Sede electrónica. Al solicitarla, podrás elegir la oficina que te quede más cerca:
  • Alcalá, 45
  • Hierro, 27 (Legazpi)
  • Raimundo Fdez. 32 (Villaverde)
  • Sacramento, 3
  • Ramón Power, 24

Dónde presentarlo en Barcelona

En Barcelona es necesario concertar cita previa en cualquier oficina de atención ciudadana a través del Ayuntamiento de Barcelona. Estos son los distritos que cuentan con oficinas de Atención Ciudadana para llevar a cabo la gestión:

• Plaza Sant Miquel.
• Ciutat Vella.
• Eixample.
• Sants - Montjuïc.
• Les Corts.
• Sarrià - Sant Gervasi.
• Gràcia.
• Horta - Guinardó.
• Nou Barris.
• Sant Andreu.
• Sant Martí.

La página web del Ayuntamiento de Barcelona cuenta con un mapa interactivo donde puedes ver la localización de cada oficina.

Documentos y plazos del impuesto de plusvalía

Los documentos necesarios para presentarlo el son:

• Escritura notarial de la venta.
• Documento de aceptación de la herencia o donación.

El plazo para realizar el pago es de:

• 30 días a partir del devengo: si se vende la casa o se recibe una donación.
• 6 meses prorrogables hasta 1 año: si se recibe una herencia.

Reclamar el impuesto de plusvalía

Tras revisar la documentación y realizar los cálculos pertinentes, la Administración Municipal te indica el importe que te toca pagar, los recursos que puedes interponer y el plazo para abonarlo.

Si la venta del inmueble te ha supuesto pérdidas, tienes un mes para reclamar el 100% del impuesto de plusvalía, que empieza a contar en el momento de haberlo pagado.

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