13.08.2019
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? Son derechos de adquisición preferente. Te contamos más sobre estos en nuestro artículo.

En todas las operaciones de arrendamiento, el inquilino tiene una serie de derechos preferentes si quiere comprar el inmueble arrendado. Tanto el derecho de tanteo como derecho de retracto se aplican en estas situaciones de compraventa, pero son diferentes. ¿Tienes dudas en saber qué es cada uno y sus diferencias? No te preocupes, ya que en este artículo trataremos de solucionarlas para que te quede todo claro.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo entra en juego cuando el propietario quiera vender su inmueble arrendado. En ese momento, debe informar al arrendatario acerca de esta inminente operación, así como las condiciones en las que quiere llevarla a cabo. Si tu casero desea ejecutar una venta, deberá informarte y tú serás el primero en la lista en igualdad de precio y condiciones de pago. Tu plazo para ejecutar esta opción de compra será de 30 días naturales.

Su ejecución se antoja imperativa, ya que está regulada por ley. Por tanto, no se puede realizar ningún pacto anulando esta cláusula, salvo que su duración supere los cinco años. Para ello, no basta con una simple proposición de venta por parte del arrendador, sino que debe ser un proyecto de venta definitivo.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto supone la posibilidad de que puedas anular la compra y obtener la preferencia para adquirirlo con el mismo precio y la misma financiación de pago. El plazo es también de 30 días naturales.
Siguiendo con el ejemplo anterior, imagina que el propietario no te avisa de que va a vender el piso y además, lo traspasa a un tercero. En ese momento se aplica el retracto.

Por lo que has podido ver, ambos derechos son correlativos. El primero en aplicarse será el de tanteo y, solo si éste no ha podido ejecutarse, entrará en escena el de retracto.

Relación entre ambos derechos

Ambos derechos son muy similares y su única diferencia radica en el plazo de ejecución. El derecho de tanteo se ejerce en el momento en que tu casero te comunica su intención definitiva de vender su inmueble. En cambio, el derecho de retracto ocurre cuando no se produce esa comunicación y comienza el proceso de venta a un tercero.

El Código Civil, en su artículo 1521, define esta última posibilidad: "El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Por otro lado, el artículo 1518 es más explícito y afirma que el arrendador está obligado a lo siguiente:

  • Pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya hecho para llevar a cabo la compraventa.
  • Asumir los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido. Se trata, por tanto, de resarcir al primer comprador de aquellos gastos que de buena fe haya realizado en la vivienda adquirida.

Tipos de derecho de tanteo y retracto

De ámbito privado

- Legales:

Como ya hemos visto, los casos se preveen directamente en la ley como derechos del inquilino.

- Convencionales o contractuales:

En este caso, se aplican mediante contrato siempre que existan situaciones en las que su ejecución no se haga por imperativo legal.

En el ámbito público

En este caso, son las Administraciones públicas quienes se encargan de ejecutarlo. Las competencias recaen siempre en las comunidades autónomas y se regulan mediante las leyes urbanísticas propias de cada región. No hay uniformidad en todo el territorio nacional, sino que las cosas pueden cambiar según por qué parte de España te muevas.

Su finalidad siempre deberá ser también urbanística. Imagina que en tu ciudad se quiere modificar el Plan General Municipal o se pretende construir un gran bloque de Viviendas de Protección Oficial (VPO). En ese caso, el gobierno de tu comunidad podría acogerse a alguno de estos derechos.

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