19.12.2018
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Si has vendido o comprado una casa durante el último año, te ayudamos a hacer la declaración de la renta y te contamos los entresijos

¿Cómo hacer la declaración de la renta al comprar o vender una casa?

Hacer la declaración de la renta suele ser un quebradero de cabeza, sobre todo si tus ingresos y patrimonio han variado en el último año, como ocurre al comprar o vender una casa.

En cuanto llega abril, comienzan a asaltarnos las dudas: ¿qué casillas tengo que marcar al hacer la declaración de la renta si he comprado una casa? ¿También tengo que tributar si he reinvertido en vivienda? ¿Cómo sé cuánto tengo que pagar? ¿Y si me equivoco y pago menos de lo que toca? ¿Puedo beneficiarme de alguna exención y no me entero?

Si es la primera vez que te encuentras en esta situación o quieres saber si han variado los criterios últimamente, en este artículo te explicamos cómo hacer la declaración de la renta tanto si has vendido como si has comprado un inmueble durante el último año.

Glosario sobre la declaración de la renta en la compraventa de casas

Antes de entrar en detalle, vamos a revisar algunos conceptos importantes para entender mejor el artículo:

  • Coeficiente de actualización de la ganancia patrimonial: Calculo que se realiza para corregir el efecto de la inflación y ajustar la ganancia o pérdida patrimonial al vender o comprar una vivienda. Debido a que los bienes inmuebles perduran en el tiempo, la inflación de la moneda que se produce todos los años aleja su valor de adquisición del valor de transmisión, haciendo que la ganancia patrimonial pueda parecer mayor a la que realmente es. Varían según el año de compra de la casa y pueden modificarse todos los años a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
  • Exención fiscal: Privilegio que exime a una persona de pagar un impuesto por una razón concreta en un caso determinado.
  • Deducción fiscal: Reducción de los ingresos por los que hay que tributar.
  • Impuesto de bienes inmuebles (IBI): Impuesto de carácter local que grava directamente la titularidad y derechos reales que tengamos sobre un inmueble.
  • Tributar: Pagar las aportaciones que exige el Estado a los ciudadanos para sostener el gasto público. Hay tres clases de tributos: los impuestos, como el IVA o el IRPF; las contribuciones, como el IBI, que se pagan cuando se produce un aumento en el valor de un bien; y las tasas, que se abonan para utilizar un dominio o servicio público.
  • Valor de transmisión o de venta: Precio de venta de un inmueble teniendo en cuenta los gastos de la transacción.
  • Valor de adquisición: Precio de compra de un inmueble, teniendo en cuenta los gastos de la transacción.
  • Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble registrado en el Catastro. Se calcula en función del valor del suelo en el que se ubique el inmueble, el valor de la construcción y otros criterios según el municipio. El valor catastral no puede ser superior al valor de mercado del inmueble.

Cómo hacer la declaración de la renta al vender una casa

Si vendes tu vivienda habitual y te mudas, en la declaración de la renta debes marcar la casilla de cambio de domicilio. Es importante que te asegures de que en la Agencia Tributaria consta tu domicilio fiscal correcto para que no se pierdan las notificaciones que te envíen en un futuro.

Al firmar la escritura de venta o compra de un inmueble ante notario, la transacción aparece directamente en el borrador online de la declaración cuando lo solicitas. Esto significa que este apartado ya aparecerá parcialmente cumplimentado. No obstante, tienes que comprobar que toda la información es correcta.

Aunque estás obligado a que la venta quede reflejada en tu declaración de la renta de ese año, solo pagarás el IRPF si has obtenido ganancia patrimonial, es decir, beneficio con la transacción.

¿Cómo saber si has obtenido ganancia patrimonial?

Calcular la ganancia patrimonial es sencillo:

  1. En primer lugar, al precio de venta del inmueble (denominado valor de transmisión) has de restarle el precio por el que lo compraste (denominado valor de adquisición).
  2. El resultado de esta resta debes multiplicarlo por un coeficiente de actualización, que la propia Agencia Tributaria fija en función del año en el que adquiriste el inmueble.

Si el resultado de este cálculo es negativo, significa que la venta te ha supuesto una pérdida patrimonial y, por tanto, no tendrás que tributar por ella.

Por el contrario, si el total es positivo, tendrás que pagar un tanto por ciento de IRPF, que dependerá de la cuantía de esa ganancia:

  • 19% de tu ganancia patrimonial si esta es menor a 6.000€.
  • 21% de tu ganancia patrimonial si es entre 6.000€ y 50.000€.
  • 23% de tu ganancia patrimonial si es mayor a 50.000€.

Exenciones en la declaración de la renta al vender una casa

Aparte de la pérdida patrimonial, otras situaciones en las que vender una casa queda exenta de impuestos es:

  • Si eres mayor de 65 años. No obstante, en caso de que la vivienda fuera propiedad de varias personas, quienes sean menores de 65 años sí deberán tributar por el beneficio que hayan tenido.
  • Si ha sido una dación en pago, con independencia de que hayas obtenido beneficio con la operación.
  • Si el 100% del beneficio lo has reinvertido en comprar otra vivienda de uso habitual.

¿Cómo hacer la declaración de la renta al reinvertir en vivienda?

Es frecuente vender una casa para comprar otra. A este proceso se le llama reinvertir en una vivienda y, como hemos mencionado en el apartado anterior, permite estar exento en el pago del IRPF. Sin embargo, para tener derecho a esta exención has de cumplir unos requisitos:

  • La vivienda vendida tenía que ser tu residencia habitual.
  • Tienes que invertir las ganancias de la venta en comprar otra vivienda habitual. Si solo reinviertes una parte de las ganancias en la nueva casa, tendrás que tributar por el beneficio restante, aplicando el porcentaje señalado anteriormente.
  • Debes haber comprado la nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, antes o después de vender tu anterior casa. Si la reinversión la has destinado a una construcción, esta también debe haber finalizado en ese periodo.

Cómo hacer la declaración de la renta al comprar una casa

Actualmente, comprar una casa que va a ser tu vivienda habitual no tiene deducciones.

En ese caso, solo deberás marcar la casilla de cambio de domicilio en tu declaración de la renta cuando te hayas mudado a esa vivienda e indicar la referencia catastral de tu nueva propiedad.

Si, por el contrario, has comprado una casa para que sea tu segunda residencia, debes:

  1. Hacer constar la vivienda en el apartado de imputación de renta inmobiliaria de tu declaración de la renta.
  2. Tributar por ella con los tipos impositivos del rendimiento del trabajo (entre el 1,1% y el 2% del valor catastral que aparece en el recibo del IBI). Este impuesto varía según cada municipio.

Cómo hacer la declaración de la renta al alquilar una casa

Si compras una casa para invertir en vivienda y decides alquilarla, estás obligado a reflejarlo en tu declaración de la renta. De no hacerlo podrás ser sancionado por parte de la Agencia Tributaria.

Los beneficios que obtienes con el alquiler computan en el apartado rendimientos del capital mobiliario. Si lo alquilas como uso residencial, es decir, durante largas temporadas, tendrás un beneficio fiscal del 60%. En cambio, si se trata de alquileres esporádicos, no podrás acogerte a esta deducción. Tampoco tendrás deducciones si alquilas a estudiantes ya que no se considera que la vivienda sea su residencia habitual.

También has de tener en cuenta que los días que la casa haya estado vacío se declaran igualmente.

Con estas directrices, esperamos que te haya quedado claro cómo hacer la declaración de la renta al vender o comprar una casa. No te olvides de comprobar que aparecen todas las operaciones inmobiliarias que has realizado durante ese ejercicio y que la información es correcta. Así, pagarás solo lo que toca y podrás beneficiarte de las exenciones y deducciones que te correspondan, sin miedo a sanciones inesperadas.


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