26.10.2018
Housell
¿Sabes cuáles son todos los gastos de vender una casa? ¿y has pensado en cuánto te puedes ahorrar si evitas costes de inmobiliaria y gestoría? Te lo contamos todo en este artículo.

¿Cuáles son los gastos de vender una casa?

Un cambio de residencia o la urgencia por obtener liquidez son algunas de las razones que pueden hacer que te plantees vender un inmueble. Pero antes de que tomes esa decisión, es importante que tengas en cuenta todos los gastos de vender una casa, ya que hay muchos y muy complejos.

Por eso, en este artículo vamos a explicarte cuáles de estos gastos debes afrontar como vendedor y de cuáles estás exento, dependiendo de tus circunstancias. De este modo, te será más sencillo calcular cuánto cuesta vender una casa y ajustarás mejor el precio de venta de tu vivienda a tus expectativas y necesidades.

En suma, todos los posibles gastos de vender una casa son:

  1. Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF.
  2. Plusvalía municipal o
  3. Cancelación de hipoteca.
  4. Trámite de la gestoría para la cancelación de hipoteca.
  5. Escritura de compraventa.
  6. Certificado energético.
  7. Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.
  8. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  9. Comisión inmobiliaria.

1. Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF al vender una casa

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Plusvalía estatal o ganancia patrimonial: Ganancia que se obtiene al vender un inmueble por un precio más alto del que se compró.
  • IRPF: Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.
  • Base imponible: Cantidad sobre la que se calcula un impuesto. En la declaración de la renta, el IRPF tiene en cuenta dos tipos de base imponible: la base imponible general y la base imponible del ahorro.
  • Base imponible del ahorro: A la hora de calcular los gastos de vender una casa, tenemos que centrarnos en la base imponible del ahorro. En esta base figura todo lo que has ganado por tus ahorros, pérdidas y costes que has sufrido al invertir.
  • Valor de adquisición: Dinero relativo a la compra de una casa.
  • Valor de transmisión: Dinero relativo a la venta de una casa.
  • Dación en pago: Cancelar la deuda vigente entregando la vivienda al banco.

Uno de los gastos de vender una casa que más dudas genera es el IRPF. 

Para simplificar, si la vivienda ha permanecido más de un año en tu poder estás obligado a reflejar la venta de la casa en tu declaración de la renta. Deberás señalarlo dentro de tu base imponible del ahorro.

No obstante, solo pagarás el IRPF por esa venta si el precio de venta ha sido superior al de compra (ganancia patrimonial).

En caso contrario, se considera pérdida patrimonial y quedas exento de pagar este impuesto.

¿Cómo saber si tengo que pagar el IRPF al vender una casa?

Para saber si has obtenido beneficio con la venta de la casa (ganancia patrimonial) y tienes que pagar el IRPF correspondiente, has de calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la transmisión.

En el valor de adquisición se calcula de la siguiente manera:

(+) El importe real de adquisición: Si fue una compra, el importe será el que aparece en la escritura de la vivienda. En cambio, si la recibiste a través de una herencia o donación, será el valor declarado a efectos de sucesiones y donaciones.

(+) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien adquirido
: En este coste se incluyen todas aquellas mejoras que suponen un aumento de la habitabilidad o de la vida útil del inmueble. Es el caso de:

  • Una reforma integral.
  • El cerramiento de una terraza o balcón.
  • La instalación de una piscina.

Sin embargo, no se contabilizan los gastos propios de la conservación y reparación de la vivienda, como pueden ser la sustitución de los electrodomésticos, los cambios estéticos o la pintura de las paredes.

(+) Todos los gastos y tributos inherentes a la venta
: Los impuestos de Hacienda, los gastos de notaría, la comisión inmobiliaria exceptuando los intereses, etc.

(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles
: Si la casa ha estado alquilada u otros supuestos.

Por tanto:

Valor de adquisición
= Importe real de adquisición + inversiones y mejoras efectuadas + gastos y tributos de la venta - amortizaciones fiscalmente deducibles

En cuanto al valor de transmisión, los conceptos que debes tener en cuenta son:

(+) El importe real de la transmisión: Es decir, el declarado en la escritura de venta o el declarado en escritura a efectos de sucesiones y donaciones, según sea tu caso.

(-) Gastos y tributos inherentes a la operación de transmisión: La plusvalía municipal, los gastos de escritura, la comisión de la inmobiliaria, etc. excluidos los intereses que ya hayas satisfecho como vendedor.

Por tanto, el valor de transmisión equivale a:


Valor de transmisión
= importe real de transmisión - gastos y tributos de la transmisión

Finalmente, solo queda hacer la siguiente resta:

Ganancia/pérdida patrimonial = Valor de adquisición - Valor de trasmisión

Si el resultado es positivo significa que has obtenido beneficio con la venta. El porcentaje de IRPF que te toca pagar a Hacienda depende cuánto hayas ganado. Estos son los tres tramos que figuran en la renta de 2018:

  • En ganancias hasta 6.000 euros, se paga el 19% (hasta un máximo de 1.140 €).
  • Para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros, se paga el 21% (hasta un máximo de 10.500 €).
  • En ganancias superiores a los 50.000 euros, se paga el 23% (un mínimo de 11.500 €).

¿Cuándo se está exento del pago de IRPF al vender la vivienda?

Existen una serie de supuestos en los estás exento de pagar el IRPF, aunque hayas obtenido ganancias con la venta. Esos supuestos son:

a) Reinversión en vivienda habitual:
Si inviertes en comprar otra vivienda, no pagarás el IRPF si cumples estos requisitos:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En el caso de que solo destines un porcentaje a la reinversión, el resto de las ganancias tributarán de la forma descrita en el apartado anterior.
  • Que la compra o rehabilitación de la nueva vivienda habitual se haga en dos años máximo, antes o después de la transmisión.
  • Si la reinversión se destina a una construcción, hay que terminarla antes de ese plazo.

b) Mayores de 65 años: No tendrás que pagar IRPF por vender la vivienda habitual. Sin embargo, si la vivienda es propiedad de más de una persona y alguna de ellas es menor de 65 años, sí deberá tributar por la ganancia obtenida.

En el caso de que la propiedad que se transmite sea otro tipo de inmueble, como una plaza de garaje o una nave, solo se puede obtener la exención del 100% si se reinvierte la ganancia patrimonial en una renta vitalicia, siempre y cuando se haga en un plazo de seis meses desde la fecha de la transmisión y la cantidad máxima sea de 240.000€. Si no es así, el vendedor ha de tributar por la ganancia.

c) Dación en pago: 
Se trata de entregar una vivienda a cambio de saldar una deuda. Según la reforma fiscal que se aprobó en 2014, las ganancias obtenidas en estas circunstancias están exentas de tributar en el IRPF. Esto también se aplica a las ejecuciones hipotecarias.

Coeficientes de abatimiento en la venta de una casa

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Coeficiente de abatimiento: Reducción en los gastos del IRPF en la venta de una casa.

El coeficiente de abatimiento consiste en aplicar un porcentaje reductor a los gastos  de IRPF al vender una casa. Cabe señalar que solo se aplica a viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994.

Para calcularlo hay que reducir la ganancia patrimonial un 11,11% por cada año de posesión de la vivienda desde antes del 31 de diciembre de 1994 hasta el 19 de enero de 2006. A partir del 20 de enero de 2006, se debe calcular la tributación sin reducción alguna.

Además, los coeficientes de abatimiento solo se aplican mientras que la venta no supere los 400.000€.

Ejemplo práctico del coeficiente de abatimiento:

Si compramos una casa el 1 de enero de 1990 y lo vendemos el 1 de enero de 2019 por 100.000€, debemos calcular:

  • Días transcurridos desde la adquisición del piso hasta el 19 de enero de 2006: 5.863 días.
  • Días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta el día de la venta: 4.729 días.
  • Porcentaje de la ganancia generada hasta 2006: Días hasta 2006 + días hasta la venta = 10.592 días. Sobre ese total, calculamos el porcentaje que representan los días anteriores al 19 de enero de 2006. En este caso el 55,35%.
  • Coeficiente de reducción: Años que han pasado desde la compra multiplicado por 11,11. En este caso, 29 años x 11,11 = 322,19. A partir de 100 el coeficiente es del 100%; si fuera menor sería el número obtenido. Por ejemplo, 90 equivale al 90%.
  • Coeficiente de abatimiento: Porcentaje de la ganancia generada sobre el precio de venta. Es decir, el 55,35% de 100.000€, que equivale a 55.350€. En nuestro caso, de los 100.000€ de la venta, 55.350€ estarían un 100% exentos de impuestos. Los 44.650€ restantes tendrían los impuestos de IRPF comunes a cualquier venta. Si el coeficiente de reducción fuese del 90%, habría que calcular ese porcentaje sobre 55.350€, que quedarían libres de impuestos. En este supuesto serían 49.815€ que no tributarían.

2. Gastos de vender una casa: plusvalía municipal

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Plusvalía municipal: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU). Es de carácter municipal y solo se paga en caso de transmisión de un inmueble.
  • Valor catastral: Valor asignado por el catastro a un inmueble que incluye el valor del suelo, el valor de construcción y otra serie de factores relevantes.
  • IBI: Impuesto sobre bienes inmuebles. Es de carácter municipal y lo paga anualmente el propietario.

Otro de los gastos de vender una casa es la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto directo que grava el aumento de valor del suelo urbano debido a la transmisión de la propiedad. Esto puede deberse a:

  • Compraventa.
  • Herencia.
  • Donación.
  • Constitución o transmisión de cualquier derecho real de uso sobre dichos terrenos.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para calcular ese incremento real, el valor del suelo que se toma como referencia es:

  • El valor catastral, que se actualiza cada año.
  • El número de años que dicho inmueble ha estado en propiedad del vendedor.

Si no sabes cuál es el valor catastral de tu vivienda, puedes consultarlo en cualquier recibo anual de IBI.

Sobre el valor catastral, cada Ayuntamiento aplica un impuesto cuyos máximos y mínimos están fijados por ley y nunca pueden superar el 30%.

Solo quedan exentos de este pago aquellos que pierden su vivienda habitual por desahucio o dación en pago.

Puedes calcular el impuesto de plusvalía municipal desde aquí

Sin embargo, en los últimos tiempos, mientras los precios del mercado bajaban, los valores catastrales y los tipos impositivos de los Ayuntamientos han seguido subiendo. Por ello, en 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional una serie de impuestos municipales, entre ellos la plusvalía municipal.

Aunque existe un proyecto de ley para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda con pérdidas, los Ayuntamientos continúan cobrándola. No obstante, tienes la posibilidad de reclamar su devolución a posteriori.

Diferencia entre plusvalía municipal e IBI

Cabe señalar que, aunque el valor catastral que se utiliza para calcular la plusvalía municipal se indica en el recibo anual del IBI, estos dos impuestos no son lo mismo.

El IBI es un impuesto que se cobra al propietario de una vivienda anualmente, mientras que la plusvalía municipal solo se cobra si la vivienda se vende, dona, hereda, etc.

Dado que el IBI también es un impuesto de carácter municipal, es uno de las tributaciones declaradas inconstitucionales por el Tribunal Supremo. A pesar de todo, los Ayuntamientos lo siguen cobrando ya que el proceso todavía se encuentra en proyecto de ley.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

El plazo para abonar el impuesto de plusvalía municipal en el Ayuntamiento correspondiente es de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura pública.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Aunque es posible negociar quién paga la plusvalía municipal, la ley marca que sea el vendedor quien lo haga en los casos de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano. Si se trata de una herencia o donación, la ley indica que sea el adquiriente el que pague la respectiva plusvalía municipal.

3. Gastos por cancelación de hipoteca al vender una casa

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Cancelación hipotecaria: Anulación de una hipoteca o préstamo antes de finalizar el pago.
  • Préstamo hipotecario de interés variable: Préstamo con cuotas mensuales fijas entre cada periodo de revisión (anual o semestral) que cambian según el tipo de interésaplicado cuando se revisa la cuota.
  • Préstamo hipotecario de interés fijo: Préstamo cuya cuota no se revisa y, por tanto, es la misma hasta que se liquida la hipoteca.
  • Compensación por desistimiento: Gastos derivados de la cancelación de una hipoteca.
  • Cancelación registral: Escritura que refleja que una hipoteca ha sido cancelada.

A los gastos de vender una casa ya mencionados, deberás añadir el de la cancelación hipotecaria si aún estás pagando el préstamo que solicitaste para comprarla.

Si tu préstamo hipotecario es de interés variable la comisión será del 1% como máximo, salvo que firmaras unas condiciones diferentes en su momento y siempre y cuando no subrogues la cancelación del préstamo a otra entidad.

Hipotecas a partir del 9 de diciembre de 2007

Independientemente de que tu préstamo hipotecario sea de interés fijo o variable, si lo formalizaste a partir del 9 de diciembre de 2007, el banco solo podrá cobrarte la compensación por desistimiento (salvo que firmaras otras condiciones).

La compensación por desistimiento será de:

  • Un máximo del 0,5% de lo amortizado hasta la fecha si la cancelación se lleva a cabo dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
  • Del 0,25% de lo amortizado si es a partir de los 5 años.

Hipotecas a partir de la Nueva Ley Hipotecaria de 2018

En julio de 2018 entró en vigor la Nueva Ley Hipotecaria, que modifica las comisiones de cancelación anticipada para las hipotecas que se contraten a partir de esa fecha.

Las hipotecas de tipo variable tendrán una comisión de cancelación de:

  • 0,50% durante los tres primeros años;
  • 0,25% hasta el quinto año
  • 0% a partir de los cinco años.

Por su parte, las hipotecas de tipo fijo tendrán una comisión de cancelación de:

  • 4% durante los diez primeros años.
  • 3% a partir de los diez años.

Cancelación registral

Además de pagar esta comisión al vender una casa, se aconseja llevar a cabo la cancelación registral.

Consiste en realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría. Esta escritura hay que llevarla al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe de estos gastos de vender una casa es de 1.000 euros aproximadamente.

4. Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca al vender una casa

Si lo prefieres, también existe la opción de que la notaría o una gestoría realice la cancelación registral por ti. El coste de este servicio ronda entre los 200€ y los 400€, a lo que hay que sumar la propia cancelación (unos 1.000€).

En el caso de que se haya realizado la compra de la vivienda a través de una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que esté obligada a efectuar este trámite.

5. Gastos de escritura de compraventa de casas

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Escritura matriz: Documento original que redacta el notario sobre el contrato o acto sometido a su autorización. Consta de la firma de los otorgantes (y de los testigos instrumentales o de conocimiento, en su caso) y del notario. Este original es el que se queda en la notaría y se anexa al protocolo.

Se puede negociar quién paga los gastos de otorgamiento de escritura pública, es decir, los gastos de la escritura matriz.

En la mayoría de ocasiones los paga íntegramente el comprador. Sin embargo, la ley establece que esta escritura la pague el vendedor y que el comprador se ocupe de la primera copia y de las posteriores a la venta.

6. Gastos de certificado energético al vender una casa

VOCABULARIO RELEVANTE

  • Certificado de eficiencia energética: Documento que integra información objetiva sobre las características energéticas de una vivienda.

Para que la notaría dé el visto bueno al contrato de venta, es obligatorio que la casa disponga de su correspondiente certificado de eficiencia energética, tal y como establece el Real Decreto 235/2013, del 5 de abril.

En caso de no disponer de dicho certificado, es obligación del vendedor solicitarlo. El coste aproximado de este trámite es de 100€.

7. Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad

Si tienes pendiente el pago de mensualidades o derramas, deberás abonarlas antes de firmar la escritura.

En el momento de efectuar la venta, también necesitarás un certificado de estar al día en los gastos de comunidad. Este certificado lo solicita la notaría. Suele ser gratuito, aunque en ocasiones pueden cobrar unos 40€ por la gestión.

8. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles afecta a quien sea propietario del inmueble a fecha de 1 de enero. No obstante, aunque vendas la casa a finales de año, no estás obligado a pagar el IBI ya que es un gasto que se repercute en el comprador.

Solo deberás pagarlo si vendes la casa el 1 de enero. Los días en adelante se cobrarán de forma porcentual al comprador sin recargos ni sanciones.

Igual que sucede con la plusvalía municipal, actualmente el IBI también se puede reclamar ya que es un impuesto municipal declarado inconstitucional.

9. Gastos de la inmobiliaria en la venta de una casa

Si vendes tu casa a través de una inmobiliaria tradicional, tendrás que pagar una comisión sobre el precio de venta. Esta comisión suele rondar entre el 5 y el 15% del precio de venta de la casa.

Sin embargo, en los últimos meses han nacido otros negocios inmobiliarios que en vez de cobrar comisiones establecen una cuota fija.

Al ser independiente al valor de la casa, esta cuota supone un ahorro significativo. En el caso de Housell, ofrecemos los siguientes servicios:-

Ejemplo práctico de los gastos de vender una casa

Veamos cuánto cuesta vender una casa con un ejemplo práctico.

Alguien compra una vivienda en el año 2000 en el municipio de Madrid por un importe de 120.000€. Solicita a su banco una hipoteca de 100.000€ para financiar dicha compra.

En 2018, le quedan por pagar 40.000€ de hipoteca, pero decide poner en venta la vivienda. Un comprador le ofrece 160.000€.

Teniendo en cuenta dichos factores, estos son los gastos de vender una casa:

  • Plusvalía estatal o ganancia patrimonial (IRPF): La ganancia es de 40.000€ (160.000€ de venta menos 120.000 de compra). A la ganancia se le aplica una tasa del 21%. Por tanto, pagará 8.400€ en el impuesto de IRPF. No obstante, si opta por reinvertir esos 60.000€ de ganancia en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, quedará exento de este impuesto.
  • Plusvalía municipal: Supongamos que el valor catastral del suelo es de 40.000€. Introduciendo esta cantidad en el simulador de plusvalía municipal, la cuota resultante es de 6.264€. Tendrá que pagarlo el Ayuntamiento correspondiente tras la reclamación. Por este motivo, este gravamen no se incluirá en el cálculo final. No obstante, debes tenerlo en cuenta ya que al principio tendrás que abonarlo tú mismo.
  • Cancelación económica de la hipoteca: Como quedan 40.000€ por pagar de hipoteca, se aplica una comisión de cancelación del 1%, lo que supone 400€.
  • Cancelación registral de hipoteca: 1.000€.
  • Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca: Suponiendo que el vendedor opte por delegar este trámite en una gestoría, se sumará un gasto de unos 300€ aproximadamente.
  • Escritura compraventa: El vendedor la realiza conforme establece la ley y el coste aproximado es de 400€.
  • Certificado de eficiencia energética: 100€.
  • Recibo IBI del año en curso: unos 400€. Ya que este impuesto también se puede reclamar, no se tendrá en cuenta en el cálculo final.
  • Certificado de estar al corriente de la comunidad: suponiendo que le pagara el coste máximo, serán unos 40€ más.
  • Comisión de la agencia inmobiliaria: suponiendo que la comisión es del 10%, serán 16.000€ más.

El total de los gastos de vender una casa según este ejemplo práctico sería de 26.640€. Si reinvertimos en comprar otra vivienda para uso habitual, los gastos de vender una casa se quedarían en 18.240€.

¿Cuánto se puede ahorrar en los gastos de vender una casa?

Sin embargo, si el vendedor escogiera la cuota fija de Housell para vender su casa, solo tendría que sumar un coste de 945€ por 6 meses de servicio. Por tanto, el total de los gastos de vender una casa se reduce a 11.585€.

Si además reinvertimos el dinero ganado en comprar una casa de residencia habitual y contamos con los servicios de Housell, los gastos de vender una casa se quedarían en 3.185€. Es decir, podemos llegar a ahorrar más de 23.000€.

En definitiva, aunque es un proceso minucioso y que requiere bastante trabajo, con toda esta información ya puedes calcular cuánto cuesta vender una casa.


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