10.12.2019
Infórmate de qué es la TAE y de qué forma se puede calcular a la hora de contratar una hipoteca

Si quieres adquirir una vivienda en propiedad, la mayoría de las veces te verás obligado a contratar una hipoteca. Para ello, deberás acudir a una entidad bancaria y es posible que te veas sumergido en un mar de dudas sobre ella. La TAE es uno de los conceptos que más quebraderos de cabeza te puede causar. ¿No sabes exactamente qué es y cómo se calcula? No te preocupes, porque en Housell te lo explicamos.

La TAE (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva) indica el coste o rendimiento real de un determinado producto financiero al cabo de un año (hipotecas, préstamos, depósitos…). Se trata de una fórmula que combina el Tipo de Interés Nominal (TIN), las comisiones y el plazo al que está sujeto la operación. De esta forma, podemos realizar un análisis más claro de la situación y elegir la opción más beneficiosa. En el caso hipotecario, esta tasa indica el porcentaje que debemos pagar como intereses. Si en cambio, hablamos de un depósito, el TAE es equivalente al beneficio que obtendremos.

El TIN (Tasa de Interés Nominal) solamente se refiere al interés y no a las demás variables de un préstamo. Lo único que indica es el tanto por ciento y deja fuera las comisiones u otros datos derivados. Es un valor mucho menos preciso que el TAE, no tiene por qué ser anual y se obtiene sumando el euribor al interés pactado:

Si el euribor es del 1% y el interés pactado es de 1,25, el TIN alcanzará el 2,25.

¿Qué comisiones incluye la TAE en las hipotecas?

Tanto si hablamos de préstamos normales como de préstamos hipotecarios, esta tasa incluye los dos mismos conceptos:

  • Comisión de apertura: importe que pagas al solicitar dicha hipoteca. Se suele pagar al principio y de una sola vez. El porcentaje suele variar entre el 0,5 y el 1 por ciento y ha estado sujeto a grandes polémicas en los últimos años. El pasado 23 de enero, el Tribunal Supremo declaró su legalidad, no considerándola ni nula ni abusiva, a pesar de las reclamaciones de muchos consumidores.
  • Comisión de cancelación o amortización anticipada: en algunas ocasiones, los bancos pueden ofrecer la opción de cancelar el préstamo, ya sea de forma completa o una parte, antes de que finalice el plazo. Como ya imaginarás, este adelantamiento genera mucho menor beneficio a los bancos, que tienen que compensar con este pago. Asesórate bien, ya en el caso de las hipotecas a tipo fijo, puede llegar a significar hasta el 5 por ciento del capital pendiente.

Por otro lado, debes tener en cuenta que la TAE no engloba todos los gastos que pueda suponer una hipoteca. Por ley, debe excluir conceptos como los gastos notariales, impuestos, gastos por seguros o a terceros. En ocasiones, las entidades incluyen cláusulas para garantizar el pago en caso de circunstancias sobrevenidas, tales como muerte, desempleo o enfermedades graves. Éstas también entrarían dentro del mismo concepto.

 

 

Ejemplo de cálculo

La TAE se calcula con la siguiente fórmula, donde r es el interés nominal en tanto por ciento (TIN) y f la frecuencia de pago, que puede ser mensual (12), trimestral (4), semestral (2) o anual (1).

TAE

Caso A

Hipoteca de 150.000 euros, interés al 5%

En este caso, tendríamos el siguiente cálculo: (1+0.05/12)*12 -1  =  5,12%  TAE

Caso B

Hipoteca de 150.000 euros, interés al 4%, con frecuencia de pago trimestral.

En este otro, tendríamos el siguiente cálculo: (1+0,04/4)*4 - 1 = 4,06% TAE

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