26.10.2018
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Las hipotecas multidivisa son préstamos que permiten el pago en otra divisa. Un producto complejo que ha llevado a la disputa a prestamistas y bancos. Te contamos qué son y cómo reclamarlas

¿Qué son las hipotecas multidivsa?

Las hipotecas multidivisa son préstamos que permitían realizar el pago de las cuotas de un préstamo en otra divisa diferente al euro. Es decir, dólares, yenes, francos suizos, etc. En resumen, cualquier moneda diferente a la del país donde se realiza el pago.

Es importante saber que desde el 15 de noviembre de 2017 el Tribunal Supremo anuló las hipotecas multidivisa, pues se trataba de un producto financiero complejo con falta de transparencia. Es decir, al igual que las cláusulas suelo o los gastos de constitución de hipoteca, se trata de un producto abusivo.

No obstante, hay mucha gente que las solicitó para comprar una casa y que puede haber sufrido las consecuencias de ello. Por eso en este artículo analizamos cómo funcionan las hipotecas multidivisa, por qué se utilizaban y cómo reclamarlas.

¿Cómo funcionan las hipotecas multidivisa?

Las hipotecas multidivisa funcionan de la siguiente manera:

  1. Se daba un préstamo con garantía hipotecaria en cuya escritura se indexa una divisa específica. Es decir, queda por escrito que el pago se hará en una moneda concreta. En el caso de España esa moneda es el euro.
  2. En caso de querer pagar con una moneda diferente a la moneda indexada en la escritura, se establecía una hipoteca multidivisa. Para ello había que escoger la moneda concreta. Esto se hacía ya que algunas monedas tienen un interés más bajo que el euro.
  3. En tal situación el hipotecado debía "pagar el contravalor" en euros del importe fijado en la divisa, fuese cual fuese su contravalor. Es decir, pagar la diferencia entre el euro y la moneda escogida para pagar la hipoteca. Y es ahí donde la letra pequeña no quedaba nunca clara.

Entre 2006 y 2008, justo antes de la crisis, los bancos promovían los préstamos multidivisa ya que el Euribor (interés aplicado en hipotecas entre bancos de Europa) estaba en su máximo histórico. Por tanto, amortizar una hipoteca era muy caro.

No obstante, las hipotecas multidivisa no estaban referenciadas al Euribor. Para convencer a la gente de la contratación de este tipo de hipoteca, los intereses se calculaban a través de la moneda extranjera y el tipo de interés a la que esta estuviera sujeta. En general, se hacía con monedas con un interés muy bajo.

Así pues, parece una situación muy optimista: contratar una hipoteca con un tipo de interés muy por debajo del Euribor y obtener un préstamo "barato".

No obstante, las hipotecas multidivisa dependían de las fluctuaciones de la moneda extranjera, no del euro. En consecuencia, las cuotas mensuales de estas hipotecas variaban sin aviso y el préstamo pendiente de pagar solo aumentaba.

Es por eso que, en 2015, el Tribunal Supremo declaró que el préstamo hipotecario en divisas no era un instrumento financiero regulado por la Ley de Mercado de Valores. Finalmente, terminó por invalidarlas en 2017 ya que hubo muchas personas a las que no les explicaron bien los riesgos de este producto.

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¿Quién puede reclamar una hipoteca multidivisa?

Antes de poder tomar acciones contra el banco, hay que saber quién puede reclamar una hipoteca multidivisa:

Se trata de un producto complejo que los bancos debían haber ofrecido solo a consumidores "cualificados". Es decir, a quienes que conocen bien el tipo de producto que compran y los riesgos que conlleva. Si el consumidor no los conocía, la entidad financiera estaba obligada a informarle de los riesgos de contratar.

Así pues, cualquier persona no cualificada a quien el banco no informó debidamente puede reclamar una hipoteca multidivisa.

¿Cómo reclamar una hipoteca multidivisa?

Si entramos en la descripción anterior, tendremos derecho a reclamar la hipoteca multidivisa. Para es mejor contar con un abogado que te asesore durante todo el proceso. Para reclamar hay que:

  1. Contactar con el banco y exponer nuestro caso.
  2. Demandar que el préstamo multidivisa se convierta de nuevo a euros.
  3. Pedir que el interés de la hipoteca se base en el Euribor.
  4. Solicitar que nos devuelvan el dinero que nos costó de más dicha hipoteca tras el cálculo en otra divisa.

Si la entidad financiera ofrece algún acuerdo, es crucial no firmar nada hasta que lo revise un abogado especializado.

En muchos casos, los bancos saben que el cliente tiene razón y ofrecen acuerdos para agilizar las cosas y pagar menos. Por ese motivo, tu abogado te asesorará para que obtengas el acuerdo que más te beneficie.

Si el banco no te hace caso o no te ofrece un acuerdo satisfactorio, deberemos interponer una demanda judicial.

¿Cuál es el plazo para reclamar una hipoteca multidivisa?

Gracias a la intervención del Tribunal Supremo, el plazo para reclamar la hipoteca da un giro, siendo imprescriptible. Es decir, se puede reclamar cuando se quiera. Pero este tipo de procesos traen mucha controversia, por lo que es mejor reclamar cuanto antes.

En definitiva, los hipotecados han ganado una batalla contra la banca y ahora tienen la posibilidad de recuperar todo el dinero que han perdido en las hipotecas multidivisa.

Las hipotecas volverán a ser legales en la nueva Ley Hipotecaria 2018

A pesar de los problemas que han causado las hipotecas multidivisa en el pasado, la nueva Ley Hipotecaria 2018 plantea recuperar este producto. Sin embargo, se hará bajo unas circunstancias diferentes:

  • Habrá un contrato estándar para todas las hipotecas (del tipo que sean). En dicho contrato los bancos tendrán que ser transparentes y muy claros sobre lo que venden. Es decir, no habrá letra pequeña ni cláusulas abusivas ocultas.
  • Estará prohibido que los trabajadores obtengan un beneficio o comisión por vender hipotecas. Por esa razón, no se verán obligados a vender productos a personas que, realmente, no los necesitan.
  • Los trabajadores estarán obligados a hacer un examen que demuestre que saben muy bien lo que están vendiendo.
  • Los clientes tendrán 7 días antes de formalizar la hipoteca para ir al notario. Allí, el notario tendrá que explicar a los clientes todos los puntos del contrato hipotecario. Si el notario y el registrador de la propiedad ven que el contrato no tiene ninguna cláusula abusiva, deberán firmar un documento que lo acredite. Asimismo, el cliente deberá firmar otro documento afirmando que ha entendido a la perfección todo el contrato que va a firmar. Solo después de este proceso se podrá firmar la hipoteca multidivisa.
  • Este tipo de hipotecas solo podrán solicitarse cuando la nueva Ley Hipotecaria 2018 haya entrado en vigor.

Ahora bien, los afectados por las hipotecas multidivisa del pasado podrán seguir reclamando a los bancos incluso cuando la ley entre en vigor. Esto se debe a que estas nuevas hipotecas multidivisa tendrán un marco legal muy distinto y no podrán engañar.


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