31.05.2019
Housell
¿Vas a vender tu casa y tienes una hipoteca pendiente? Te contamos todo lo que necesitas saber para poder cancelarla, centrándonos en los gastos que supone.

Las hipotecas siempre suponen uno de los mayores quebraderos de cabeza que podemos afrontar. Sobre todo si quieres vender una casa y necesitas cancelarla. Sin embargo, no basta con liquidar la deuda con el banco para cancelar una hipoteca. Es necesario tomar una serie de medidas para dejar tu propiedad libre de cargas. Y esas medidas tienen unos costes que el propietario de la vivienda tiene que pagar.

Si tú eres uno de esos hipotecados, en este artículo contamos cuáles son los gastos de cancelar una hipoteca que debes pagar siempre, cuáles dependerán de las cláusulas de tu préstamo y cuáles no estás obligado a pagar.

¿Cuáles son los gatos de cancelar una hipoteca?

Aunque lo veremos en mayor profundidad a lo largo del artículo, a modo de resumen, los gastos de liquidar una deuda hipotecaria que puedes afrontar son:

  • Los gastos fijos: se trata de costes que siempre hay que pagar, sea cual sea tu caso.
    • Los gastos de gestión de notaria por cancelar la hipoteca.
    • La inclusión de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que se pagan a veces:
    • Comisión por cancelación de hipoteca o amortización anticipada parcial o total.
    • Comisión de compensación por riesgo de interés.
    • Cuota final.
    • Honorarios de gestoría.
  • Gastos que no debes pagar:
    • Comisiones bancarias preparatorias.
    • Gastos que no estén estipulados por ley.

Gastos fijos de cancelar una hipoteca

Hay gastos de cancelar una hipoteca que son fijos, con independencia de tu tipo de hipoteca, del banco con el que la contrataste o del motivo de cancelación. Estos son:

  • La notaria.
  • El registro de la propiedad.

Gastos notariales de cancelar una hipoteca

Para cancelar una hipoteca es necesario realizar una escritura pública. Este trámite solo puede realizarlo una notaría, por lo que es un gasto ineludible. Eso sí, tienes derecho a elegir la notaría que desees.

Gastos registrales de cancelar una hipoteca

En cuanto la notaría haga la escritura pública, tendrás que inscribirla en el Registro de la Propiedad para dejar constancia de que tu casa ya está libre de cargas. Esta gestión supone un gasto que tú, como propietario, debes asumir.

Gastos de cancelar una hipoteca que se pagan a veces

Hay gastos por cancelación hipotecaria que dependen de cómo la canceles. En caso de que lo hagas antes de tiempo, quizá te toque pagar alguno de estos apartados:

  • Comisión de amortización anticipada parcial o total.
  • Comisión de compensación por riesgo de interés.
  • Cuota final.
  • Honorarios de gestoría.

Amortización anticipada parcial o total por cancelación de hipoteca

Con esta comisión, el banco se asegura de que le retribuyas los trámites administrativos que ha de hacer y, sobre todo, que lo compenses por los intereses que va a dejar de percibir. El coste de esta comisión se calcula aplicando un tanto por ciento al capital por amortizar.

Comisión de compensación por riesgo de interés

A través de esta comisión, el banco se protege de la pérdida que le supondría que canceles el préstamo en un momento en el que el interés actual sea menor que el que estabas pagando.

Ambas comisiones se consideran legales siempre y cuando figuren en tu préstamo hipotecario y te informaran claramente de ellas antes de firmarlo.

Cuota final de cancelación de hipoteca

En ocasiones, para que la cuota mensual del préstamo sea baja, el banco se guarda una cuota final de cancelación de hipoteca que puede llegar a ser de hasta el 30% del capital prestado.

Se trata de una cláusula abusiva porque normalmente no se le explica al cliente con claridad. Sin embargo, su abono es obligatorio para cancelar la hipoteca. Así que, cuando vayas a contratar un nuevo préstamo hipotecario, fíjate bien en este punto para ahorrarte sorpresas.

Honorarios de gestoría por cancelar una hipoteca

Entre los gastos por anular una hipoteca que puedes ahorrarte están los honorarios de gestoría. Si tú mismo te encargas de llevar a cabo todos los trámites, no tendrás que pagarlos.

Ten en cuenta que, si decides que se encargue una gestoría y dejas que sea el propio banco quien la elija, este trámite se puede encarecer ya que las entidades bancarias mantienen acuerdos de colaboración privados con estos profesionales.

Gastos que no pueden cobrarte por cancelar una hipoteca

Llegado el momento de cancelar tu hipoteca, ten mucho cuidado porque tu banco te puede exigir que pagues alguna cláusula de cancelación hipotecaria a la que realmente no estás obligado. Es el caso de:

  • La comisión por actividades preparatorias y de gestión.
  • Gastos notariales y registrales que no están estipulados por la ley.

Comisión por actividades preparatorias y de gestión por cancelar una hipoteca

Se trata de comisiones en las que el banco pretende cobrar por:

  • Emitir el certificado de cancelación económica de la deuda.
  • El desplazamiento de los apoderados de la entidad a la notaría.
  • La recopilación de documentación y antecedentes referidos al préstamo cancelado.

Sin embargo, estos trámites son una obligación del banco, no un servicio que ponga a tu disposición. Por lo tanto, tal y como establece el Banco de España en la Memoria de Reclamaciones 2016, apartado n.º 3, «Criterios del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones», DCMR, págs. 98 y 99, el cobro de comisiones bancarias preparatorias es improcedente.

Pagos de cancelación de hipoteca no estipulados por ley

Además del banco, otros profesionales pueden requerirte pagos para cancelar tu hipoteca. Para evitar abusos, la legislación establece claramente qué gastos no deben cobrarte:

  • Las notarías no podrán cobrarte por información registral, faxes de comunicación al registro, certificados de cargas, obtención de certificaciones bancarias o búsqueda de antecedentes.
  • Los registradores no podrán cobrarte por certificaciones telemáticas, certificaciones gráficas y catastrales, notas marginales o notas informativas del notario.

Si en la factura de los honorarios notariales o de los honorarios registrales aparecen algunos de los conceptos que te hemos enumerado, puedes recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado. De este modo, solo pagarás lo que dicta la ley.

¿Qué impuestos se pagan por cancelar una hipoteca?

Entre los gastos de cancelar una hipoteca no has de tener en cuenta ningún impuesto, ya que este trámite está exento de ellos.

Ni siquiera debes pagar el Impuesto por Actos Jurídicos Documentados o IAJD, pues las primeras copias de la escritura notarial que documenta que has cancelado tu hipoteca están exentas de este gravamen. No obstante, es necesario solicitar el documento al organismo de la Comunidad Autónoma competente para presentarlo en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Ya hemos enumerado los gastos de cancelar una hipoteca, pero veamos un ejemplo práctico. Imaginemos que queremos cancelar una hipoteca de 100.000€a 10 años y que solo vamos a pagar los gastos fijos:

  • Honorarios de notaría: 90€.
  • Honorarios registrales: 24€.

En ese caso, los gastos fijos por cancelar una hipoteca son de 114€.

Ten en cuenta que los honorarios de notaría y registro dependen del importe prestado y de la Comunidad Autónoma donde esté registrada la propiedad, por lo que pueden ser diferentes a este ejemplo.

Si decides delegar el trámite a una gestoría, tendrías que añadir un gasto de unos 120€, aproximadamente.

Obviamente, si en tu préstamo figuran comisiones de cancelación, los gastos aumentarán. En las hipotecas variables recientes, estas penalizaciones rondan el 0,5% si cancelas la hipoteca en los primeros cinco años desde la firma o 0,25% si cancelas después de lo que ya hayas pagado. Suponiendo que has pagado 60.000€ en 6 años, la comisión ascendería al 0,25%, en total, 150€ más.

En definitiva, sumando todos los costes, tendrías que pagar unos 384€ por cancelar una hipoteca.

Provisión de gastos de cancelación hipotecaria

Es probable que te pidan una provisión de gastos de cancelación de hipoteca cuando contrates a un gestor para que se encargue de los trámites o cuando sea el banco quien lo designe. Se trata de una cantidad de dinero que le adelantas a la gestoría para cubrir los futuros gastos de cancelación registral de la hipoteca. Una vez la gestoría acabe su labor, está obligada a darte todas las facturas que acrediten los gastos. Si sobran fondos, deberá devolvértelos, y si faltan, te los cobrará en ese momento.

Cómo cancelar una hipoteca

Ahora que conoces los gastos de cancelar una hipoteca, repasemos los pasos que has de dar para solventar este trámite:

  1. En primer lugar, debes acudir al banco para solicitar la liquidación de la deuda.
  2. Después tienes que acudir al Registro de la Propiedad para comunicar que quieres cancelar formalmente la hipoteca. Con ello te entregarán el certificado de deuda cero. Recuerda que es un documento gratuito.
  3. Los representantes del banco firmarán la escritura pública de cancelación ante notario. Esa escritura certificará que la hipoteca ha sido anulada. No es necesario que estés presente, como tampoco es obligatorio que se haga esta escritura en la misma notaría que suscribió la hipoteca. Con este paso, tu vínculo hipotecario con el banco llegará a su fin.
  4. Acto seguido, acudirás a la delegación de Hacienda de tu Comunidad Autónoma para solicitar el formulario del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Este documento también está exento de pago.
  5. Por último, entregarás el formulario de ese impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura pública en el Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. En un plazo de unos 15 días, el registro te avisará para que retires los documentos y liquides la minuta. De este modo, la hipoteca estará oficialmente cancelada y tu vivienda, libre de cargas.

Documentos necesarios para cancelar una hipoteca

Recapitulemos los documentos necesarios para cancelar una hipoteca:

  • Escritura de hipoteca de la vivienda.
  • Escritura pública de cancelación de hipoteca.
  • Certificado de deuda cero.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Es obligatorio cancelar una hipoteca?

Es posible que te preguntes si es obligatorio cancelar la hipoteca. Al fin y al cabo, tú ya habrás liquidado tu deuda con el banco.

Realmente, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cancelación de la hipoteca no es obligatoria, pero sí recomendable. Esto se debe a que es un trámite necesario si deseas transmitir el bien a terceros (por venta, herencia o donación) o si deseas solicitar una nueva hipoteca.

No obstante, también es posible cancelar la hipoteca por caducidad, una vez hayan transcurrido 21 años desde el pago de la última cuota. Sea como fuere, cancelar la hipoteca oficialmente para dejar tu vivienda libre de cargas es un procedimiento que has de asumir como propietario.

Si quieres vender tu casa hipotecada, en Housell te lo ponemos fácil: consulta con nuestros expertos cualquier duda para que te ayuden a vender tu casa. No olvides que te ahorrarás miles de euros en comisiones de agencia inmobiliaria. Llámanos al 900 622 162 para informarte, resolveremos todas tus dudas.

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