07.02.2020
Descubre con nosotros que son las carteras inmobiliarias, como son tasadas y mucho más.

Seguro que alguna vez has escuchado la palabra cartera inmobiliaria. Puede parecer un término complicado, pero nada más lejos de la realidad. Solamente se refiere a las viviendas, locales comerciales, naves industriales, hoteles y demás elementos inmobiliarios (o real estate) puestos a la venta en una gran cantidad. Los bancos y los fondos de inversión privados están efectuando un número elevado de compras, especialmente desde la crisis. ¿Quieres saber más? ¡Pues sigue leyendo!

¿Cómo se tasan?

Tras haber aprendido el concepto, veamos cómo se valoran y tasan estos activos. Esto se realiza mediante varios métodos:

  • Basados en un índice: la gran mayoría se basan en índices como el Instituto Nacional de Estadística (INE), que indica el precio medio del inmueble en un área determinada. Imagina que los pisos en Cuenca capital tienen un valor 150.000 euros y que la tendencia en los últimos años es de un descenso del 5% anual. Siguiendo esa tendencia, podríamos aventurar que en doce meses, el valor bajará hasta 142.500 euros. 


     Utilizar un método tan general tiene problemas para aplicarlo a una propiedad                    específica. Si necesitas valorar un grupo de propiedades en una calle concreta, debes ir a visitarlas. No te fíes de un índice que obvia el estado de una casa, si aísla bien, su nivel de conservación… Estos índices pueden empezar a ser más 

    útiles cuanto más se focalicen en una zona. Un sector de 100 viviendas será siempre más aproximado a la realidad que un sector de 1.000.

  • Modelos de valoración automatizados (AVM): se forman a partir de modelos matemáticos que calculan precios en base a las características, situación y que se puedan comparar con otros analizados anteriormente, por tanto, no requiere valoración anterior. Es más concreto que el modelo por índice y hay cuatro tipos:

    • - Enfoque de comparación de ventas: se analiza una gama de propiedades muy similares a la que queremos evaluar. Aquí entran en juego su situación, sus dimensiones, la cantidad de dormitorios, de estancias...

      - Enfoque de costes: se centra en el valor del terreno y a partir de ahí, calcular cuánto costaría construir la vivienda, siempre teniendo en cuenta la depreciación del inmueble. Ningún inversor pagaría más por una propiedad de lo que cuesta el dúo terreno + vivienda. Esto puede ocurrir si el precio desciende de forma descontrolada.

      - Enfoque hedónico:según este submétodo, el valor de una vivienda se obtiene a través de la evaluación de sus características. Muy parecido al método de costes, incluye  también elementos sostenibles (energía renovable, aislamiento)...

      - Estratificación: mediante una muestra en grupos y observación de la mediana de cada grupo.

¿Quiénes lo compran más?

Como te hemos indicado anteriormente, los grandes fondos han sacado buena tajada en los últimos años. Según los datos de la consultora Axis Corporate, el podio de compras 2015-2019 en España es el siguiente: Cerberus ‘movió’ 42.100 millones de euros y lidera este ranking, segundo es Blackstone con 32.100 y tercero, Lone Star Funds, con 20.000.

Unas entidades con métodos discutibles y en el foco de la polémica durante los últimos años. En las grandes ciudades, Blackstone se ha hecho con un gran número de pisos, siendo quizá una de las causas de la ‘burbuja del alquiler’ y la gentrificación en algunas ciudades. Por todo ello, sus detractores los denominan como ‘fondo buitre’.

Actualmente, su situación es de total incertidumbre y dependerá de las medidas que tomen, tanto el futuro gobierno de España como la UE. En 2019, el total de operaciones se desplomaron un 35%.

 

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