¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Vender una vivienda parece sencillo, pero hay muchos trámites, documentos y contratos que tenemos que tener en regla. A todo ello hay que añadir los impuestos que hay que pagar por la venta de una casa:

• Pago de impuestos.
• Exenciones.
• Deducciones.

Para ello, vamos a revisar cada impuesto y veremos en detalle la fiscalidad por venta de vivienda.

Impuestos por venta de vivienda

Los impuestos que se pagan por vender un inmueble son:

• IRPF.
• IBI.
• Plusvalía municipal.

El IRPF al vender una casa

A la hora de hablar de la fiscalidad de la venta de la vivienda, el primer impuesto que debemos tener en cuenta es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

Para pagarlo, se sigue este procedimiento:
1. Al vender una casa, se realiza una firma ante el notario y el registrador de la propiedad. Gracias a ello queda constancia de la venta del inmueble.
2. Cuando vayas a realizar la declaración de la renta, todo lo relativo a la venta de tu casa ya estará incluido en el modelo que debes cumplimentar.
3. Tu obligación es revisar que toda la información es correcta.

¿Cuántos impuestos pagas en el IRPF por la venta de vivienda y cuándo?

El IRPF solo se paga si al vender una casa obtenemos ganancia patrimonial. Es decir, si la casa se vende por más dinero del que nos costó en su momento. Para calcular la ganancia patrimonial se tienen en cuenta todos los gastos derivados de vender la casa, las posibles reformas, etc.

Una vez sabemos lo que hemos ganado al vender una casa, solo se aplicará el IRPF sobre el dinero que hemos ganado. Por ejemplo, si se compra una casa por 100.000€ (gastos incluidos), se hace una reforma de 10.000€ y se vende por 150.000€ (gastos incluidos), habremos obtenido una ganancia patrimonial de 40.000€. En consecuencia, el IRPF solo se pagará por esos 40.000€.

En cualquier caso, el IRPF que se aplica es el siguiente:

• 19%: En ganancias de hasta 6.000€.
• 21% En ganancias desde 6.000€ hasta 50.000€.
• 23%: En ganancias superiores a 50.000€.

Siguiendo el ejemplo anterior, habría que pagar el 21% de 40.000€, es decir, 8.400€.

Exenciones del IRPF al vender una casa

Existen 5 situaciones en las que no se paga IRPF por vender una casa:

• Si la venta de la casa no supone ganancia patrimonial (se vende por menos de lo que nos costó).
• Al vender la casa habitual y reinvertir todo el dinero ganado en comprar otra casa de vivienda habitual.
• Al vender la casa habitual y reinvertir todo el dinero ganado en construir una casa nueva para vivienda habitual.
• Si se tienen más de 65 años, sea cual sea la ganancia patrimonial.
• Al existir situación de dependencia severa o gran dependencia.

En el caso de reinvertir el dinero en comprar o construir una casa nueva, se tiene un plazo de dos años para hacerlo tras la venta.

Para ello, el vendedor deberá cumplimentar en la declaración de la renta los epígrafes G2 y G5 de las páginas 10 y 11 respectivamente. Estos epígrafes debemos rellenarlos si hemos vendido la casa pero todavía no hemos comprado la nueva vivienda.

Si compramos una casa más barata que la que vendimos, se entiende que existe ganancia patrimonial, por lo que habrá que tributar por ello.

Por ejemplo: Vendo mi casa por 150.000€ y compro otra por 120.000€. Se entiende que hay una ganancia patrimonial de 30.000€ y habrá que pagar un IRPF del 21% por ello.

El IRPF al amortizar el capital pendiente de la hipoteca

Aunque lo más conveniente a efectos fiscales es el paso anterior, la realidad nos dice que la situación más común es que el vendedor de la casa amortice el capital pendiente de la hipoteca que solicitó para comprar la primera vivienda.

Cuando se da ese caso, habrá que pagar el IRPF de la cantidad que le paguemos al banco ya que ese dinero no se reinvierte en vivienda. Por ejemplo: Vendo mi casa por 150.000€. Amortizo el capital pendiente de la hipoteca (50.000€). La cantidad para reinvertir serán 100.000€. Tendré que pagar impuestos por esos 50.000€ restantes.

El IBI al vender una casa

Otro impuesto a tener en cuenta en la fiscalidad por la venta de vivienda es el IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y varía según cada ayuntamiento. Técnicamente, lo paga la persona que sea dueña de la vivienda el día 1 de enero del año en curso. Por ejemplo, si vendes la casa el día 2 de enero, te corresponde a ti pagar el IBI.

Sin embargo, gracias a una sentencia del Tribunal Supremo, se dictaminó la posibilidad de repartir de forma proporcional el pago del IBI anual entre el comprador y el vendedor.

Por ejemplo, si se vende la casa el día 30 de junio se entiende que:

• El vendedor ha sido dueño de la casa durante 181 días del año.
• El comprador será dueño de la casa durante 184 días de ese año.
• En consecuencia, se divide el pago del IBI entre ambos de forma proporcional.
• Se divide el IBI entre 365 (los días del año), y se multiplica el resultado por el nº de días de posesión de la casa.

Para un IBI de 500€ el resultado es que el vendedor pagará 247,95€ y el comprador pagará 252,05€.

La plusvalía municipal al vender una casa

Es el Impuesto que se paga por el aumento del valor del suelo urbano al vender, heredar, donar o transmitir una vivienda.

Cada ayuntamiento define cuánto se debe pagar por la plusvalía municipal, aunque este impuesto nunca puede superar el 30% del valor catastral de la vivienda.

Puedes calcular el impuesto de plusvalía desde aquí

A pesar de todo, es posible reclamar este impuesto ya que el Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional. No obstante, los municipios lo siguen cobrando ya que no hay sentencia firme.

Si estás pensando en vender tu casa, ya conoces todos los impuestos asociados a la venta de un piso o casa. No obstante, a ello hay que añadirle otros muchos gastos, por lo que puede que te interese el siguiente artículo:

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